“以房養老”又稱反向抵押養老保險，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，按照約定條件領取養老金直至身故；在身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得優先用于償付養老保險相關費用。以房養老，通俗地說，就是依據擁有資源在自己一生最優化配置的理論，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房產資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現變現，實現價值上的流動，為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。

【以房養老必要條件】

1、自有住房并擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。

2、獨立住房。在以房養老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作，否則，老人亡故后，子女便無處可居。

3、經濟狀況適中。當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養老;而老人的經濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養老的資本。

4、地處城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經濟快速增長的城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現轉讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養老。但如果住房地處農村，或經濟發展緩慢，增值幅度不大的不發達地區，因價值低、不易變現等，將很難適用這一模式。需要強調的是，房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

我國現行以房養老模式

目前我國正在試點以房養老政策，以房養老模式較多，大致可以歸納如下：

1、倒按揭養老：以房養老中最為人所知也最復雜的一種。就是房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估后，每月給房主發放固定資金。房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。

2、售房養老：簡單而言，售房養老就是“60歲前人養房，60歲后房養人”。大家在60歲之前，通過儲蓄存款、按揭貸款的形式，購買住宅，并在60歲之前還清所有房款的本息，取得該住宅的全部產權。再在60歲退休養老之時，將該住宅的產權予以出售，依靠出售該住宅的余值來養度自己的余生，達到養老保障的目的。

3、家內售房養老：家庭內部父母與子女兩代人之間的一種房產繼承與贍養的特殊方式，父母在世時用擁有房產向子女出售，以換取養老用的款項。

4、投房養老：用錢投資第二套或更多套房產，賺取錢財用于晚年養老，或用出租住宅的租金收益養老。

5、投資返本入住：開發商將住房出售給老年住戶后，又在一定期限內將售房款項逐年向老年住戶全部返還，帶老年住戶去世后，開發商重新將住房收回。對住戶來說可稱為“投資返本入住”。

6、合資購房：老年人需要購買適合養老的住房，但在資金不敷使用時，聯合其他機構或個人合資購房，房屋購買到到收受，老年人率先使用，帶老年人身故后，將該住房移交給合資對方享用或自主支配。

7、購房返款養老：房產營銷機構從大規模營銷房地產中，獲得的超額營銷費用中結余部分資金，返還給購房客戶并投入金融機構積累理財，并于客戶年老后作為養老資金。

8、父子合資購房養老：父母與子女合資購買住房后，與子女共享房屋產權，父母首先居住該住房，身故后將住房遺留給子女繼承。

9、父子接力貸款購房養老。老年父母希望貸款購買新房居住，限于資金不足，向銀行貸款已超出年齡，故此與子女一起向銀行申請貸款買房，將來貸款本息也由父子接力合作歸還。

10、異地養老：異地養老是離開自己的家鄉，到其他更適合的地域，或更為節約合理地度過自己的晚年生活，如城市到鄉村，鄉村到城市，如旅游養老、海外養老等等。

11、基地養老：在大城市周邊的生態環境優越的地域，大量建造養老基地，并附設以完備的設施服務，將城市中的老年人自愿移入基地養老，將老人原居住的住宅價值通過價值轉換，便換位老人養老所需要的現金流入。

12、老年公寓養老：老年人到老年公寓居住養老，將原來居住住宅的價值搞活，支付公寓的各式用費。

13、老年社區養老：老年人將自有住宅做其他處置，自己入住大型老年社區養老，用房產處置的收入彌補老年社區的房租和生活護理用費。

14、農家養老：城市的老年人到生態環境較為優越、交通便利或有親緣瓜葛的農村，購買或租住住房，在農村養老生活。

15、集資合作養老：富裕起來的老年人動用自己的財力，合資建造自己需要的養老機構，并在機構中自我管理運營，舒適養老度過晚年生活。

16、住房置換養老：通過住房資源的置換，將住房的價值搞活或居住場所發生變更，以期更符合養老生活的實際情形。

17、售房入院養老：老年人將自有住宅出售，自己住到養老院或養老基地中，作舒適養老。

18、售房入院+養老壽險養老：本模式是在售房入院的基礎上產生，老年人將住房出售后自己居住到養老院舒適養老，房款則躉交與壽險公司，辦理終生型的養老壽險產品，以保障終生生活無憂。

19、租房入院養老：老年人將住房對外出租，自己用租金居住到養老機構，將來自己身故后將住房移交子女繼承。

20、宅基地換養老：老年農民集中居住養老公寓，用宅基地換去養老保障。

21、農房換市區房養老：以農村宅基地置換市區公寓房，以農村集體土地承包經營權置換生活保障。

22、招徠房客養老：老年人空有較大住宅，卻空落落少人居住，現將部分空置房間對外出租，收取租金養老。

23、購養老房養老：老年人購買適合養老的住宅，長期居住安心養老，度過晚年生活。

24、合居共住養老：若干志同道合的老年人將住房資源予以重新配置后，合居共住一起養老。

25、托付贍養養老：兒女整日工作忙碌，故此將自己應對父母盡到的贍養義務，有償委托他人代為履行。

26、遺贈扶養養老：如某孤寡老人無兒無女可做晚年依靠，也無過多現金可資養老運用，卻有一套可觀的房產，這就可以同某位可靠人士簽約，由對方負責自己有生之年生活贍養的義務，到自己壽終正寢之時，所遺留房產和其他財產都留贈給該扶養人員作為補償。

27、以房換養養老：“給我你的房子，我為你養老送終”，可稱為我國民間社會長期來就有的遺贈扶養的“現代版”，發達國家倒按揭房產養老模式的“修訂版”。

28、住房出典養老：老人可以選擇住宅出典，取得整筆款項用于投資，獲得投資收益后再將房屋重新贖回，余剩部分用作養老支出。

29、以房自助養老：2007年4月21日《新京報》報道，“上海將試點以房自助養老，公積金管理中心做房東”。與反向抵押貸款不同的是，它從一開始就變更了房屋的產權人。

30、法國的VIAGER養老：在法國房地產交易市場出現的一種新的購房付款形式，即用支付養老金的方式購買房屋。這就是頗有盛名的法國的Viager系統，也可稱為一種以房養老的新模式。

以房養老的利與弊

首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產金庫”，將積蓄在房產上的財富分期支用，有效補償老年生活。

其次，它可以有效解除老年人對生活沒有保障的擔心，放心大膽地花錢消費，心情愉快延長生命，而且活多久保險公司就會供養多久。

第三，可以讓老年人增強生活自信，保持社會尊重。老年人最怕的是失去體面和尊嚴，可是退休后到處要看人臉色，更怕“久病床前無孝子”，參保后老人今后就有持續穩定的收入，甚至還可以拿錢接濟子女親友，可保持子女與社會的長期尊重。

第四，可以保護弱勢群體，有利于社會穩定。這種產品會更受中等收入者青睞，因為只有房并缺錢的老人才更愿意抵押房產養老。這樣就保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩定。

第五，實行遺產稅后，可以依法避稅。我國遲早會實行遺產稅。但這套房屋的價值在老人生前已年復一年被領光，產權已逐步或一次過戶到保險公司了。如果我國今后開征遺產稅，這一險種當然可以為這套參保房產依法避稅。

從進行試點的省市來看，“以房養老”模式認同度不高，公眾并不買賬。相對于這幾個城市60歲以上的人口來說，無論是參保戶數還是人數，可謂滄海一粟。雖然群眾不買賬，但政府對這種模式的推動還在按部就班的進行。保監會發布了《關于延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級市。但其推行仍有以下難點：

1、中國傳統觀念難消解。“但留方寸地，留與子孫耕”的觀念自古而來，大多數人都想把自己辛苦一輩子買的房留給孩子，而“養兒防老”的思想也會讓兒女家人難以接受把房子抵押出去。之前試點的城市也印證了這一點，真正參與“以房養老”的，大多是那些沒有子女的獨居、空巢老人，沒有了反對的因素和后顧之憂，老人自然能自由決定房產的處置。另外，住房是中國人一個普遍的心結，金窩銀窩不如自己的狗窩，只有住在自己的房子里，很多人才會感到踏實。大多數人都覺得憑什么年輕時拼死拼活還房貸，好不容易到老了，還得把房子抵押出去來養老？

2、房產估值這筆賬難算清。房屋估值如何計算、房屋價值評估機構能否可靠、保險公司會不會對房產價值“壓價”，這些問題處理不好都很容易打擊參與者的積極性。“以房養老“按理應建立在房價平穩基礎上，但目前來看不太現實，未來，隨著房價的或升或降，抵押的房產也將相應的升值或貶值，而無論是哪種結果，勢必有一方的利益將會受損。如何在房子增值或貶值后平衡雙方的利益分配就顯得格外重要。

3、70年產權的問題難解決。我國房屋的產權只有70年，產權到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產而房產到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經濟糾紛如何來處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經濟模型。另外，70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用也將是一個巨大的未知風險。

4、保險公司難挑擔。“以房養老”保險業務四地試點兩年，目前僅幸福人壽一家保險公司參與，顯得有點勢單力薄。對于保險公司來說，以房養老產品設置十分復雜，保險公司需要承擔客戶長壽風險，保險公司已支付的養老保險相關費用可能會多于房產處置所得；另一方面，如果房價下跌，降價風險如何應對，這對保險公司來講也是一個很大的挑戰。這些因素都會挫低保險公司參與的積極性。

國外如何推行以房養老

美國：“家園共享”結伴養老。許多美國的老年人在退休前10年左右為養老買房子，將富余部分出租。美國政府和一些金融機構還推出“以房養老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：一、聯邦政府保險的倒按揭貸款；二、由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲貸；三、專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款的機構與住戶同享住房增值收益。

日本：“黃金”社區養老。日本老齡化現象十分嚴重，導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。94年黃金計劃被重新修訂，更名為“新黃金計劃”，完善了以居家養老為中心的社區老年服務體系，擴大了家庭服務員隊伍，新設為老年人提供休息及特別看護的短時服務設施、日間服務中心等，提供各種日間服務(包括飲食和體育鍛煉)。

英國：異地養老。英國有不少老年人把自己的養老地點選擇到西班牙、南非等國家。這些國家物價水平較低，英國老人把本國的住宅出售后可在西班牙或南非買到面積更大或質量更好的住宅，享受到比本國更好的生活和服務。

新加坡：兩種形式來養老。老年人在新加坡被稱為樂齡人士。62歲以上的樂齡可以從公積金賬戶中領取養老金度日，政府也允許老人將自己擁有的祖屋或私人房產進行部分或全部出租，以換取租金養老。除此之外，新加坡以房養老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世后，房屋產權由這些機構處置，進行抵押變現并結算利息，剩余的錢則交給其繼承人。